À jour au juillet 2026. La réforme de la facturation électronique évolue régulièrement : nous actualisons ce décryptage à chaque étape officielle.
« Je ne suis qu’une SCI familiale, je ne fais pas de commerce, la facture électronique ne me concerne pas. » C’est l’une des idées reçues les plus répandues, et l’une des plus risquées. En réalité, la plupart des SCI et des loueurs en meublé (LMNP) sont concernés, au moins pour recevoir leurs factures. Voici comment lire votre situation, sans jargon.
Le critère qui décide : la TVA, pas le régime fiscal
Première chose à comprendre : ce n’est ni votre régime d’imposition (IR ou IS), ni la taille de votre activité qui détermine si vous êtes concerné. C’est votre statut au regard de la TVA. Et attention à une nuance essentielle : être « assujetti » à la TVA ne veut pas dire « collecter » la TVA. Dès lors que votre structure a un SIREN et exerce une activité économique, elle est assujettie, même si elle ne facture aucune TVA.
Conséquence directe : la quasi-totalité des SCI et des LMNP entrent dans le champ de la réforme, au moins pour la réception des factures.
L’obligation commune : recevoir ses factures dès septembre 2026
Aujourd’hui, votre SCI ou votre activité LMNP reçoit ses factures (travaux, assurances, honoraires comptables, énergie, diagnostics) par e-mail au format PDF. À partir du 1er septembre 2026, ce PDF ne suffira plus. Vos fournisseurs basculeront à la facture électronique, et vous devrez être en mesure de la recevoir via une Plateforme Agréée.
Concrètement : votre structure doit être reliée à une plateforme avant l’échéance, faute de quoi vos factures fournisseurs risquent de n’arriver nulle part. C’est le minimum qui s’applique à presque tout le monde.
Votre SCI, cas par cas
Pour une SCI, posez-vous une seule question : ma SCI collecte-t-elle la TVA sur ses loyers ?
- SCI en location nue ou meublée classique (exonérée de TVA) : vous devez seulement recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs, dès septembre 2026.
- SCI ayant opté pour la TVA sur ses loyers (locaux professionnels, par exemple) : vous êtes pleinement concernée : réception, puis émission et transmission de données selon le calendrier.
- Rare SCI non assujettie, sans activité économique : hors champ. Mais ce cas est plus exceptionnel qu’on ne le croit : vérifiez-le, ne le supposez pas.
Votre LMNP, cas par cas
- LMNP classique (location meublée exonérée) : concerné pour la réception uniquement, dès septembre 2026. Pas d’obligation d’émettre.
- LMNP en para-hôtellerie ou résidence de services (assujetti et redevable de la TVA) : obligations plus larges : réception dès 2026, puis émission (e-invoicing) et transmission de données (e-reporting) à partir de septembre 2027.
Si les termes e-invoicing et e-reporting vous sont peu familiers, nous leur consacrons un décryptage dédié qui clarifie la différence.
Ce que vous devez faire maintenant
- Déterminer votre statut TVA exact : assujetti ? redevable ? exonéré ? C’est le point de départ de tout.
- Choisir une Plateforme Agréée pour la réception, avant le 1er septembre 2026.
- Vérifier votre présence dans l’annuaire : le recensement est automatique, mais une adresse de réception doit être active.
Chaque SCI et chaque activité LMNP a ses particularités : nature des locataires, option TVA, prestations annexes, fournisseurs. Une lecture au cas par cas est indispensable, et c’est précisément là qu’un regard d’expert-comptable fait la différence. Dans le cadre de notre accompagnement à la facturation électronique, nous analysons votre situation patrimoniale et déterminons vos obligations réelles, sans approximation.
